Елена Свирина, УК «Ника»: «Нерадивое отношение жильцов к общедомовому имуществу и неплатежи – главные проблемы для УК»

текст: Наталья Повольнова, фото: Евгения Есипова

151

Журнал «ЖКХ Сибири» поговорил с генеральным директором УК «Ника» Еленой Свириной о специфике управления домами.

Жилой дом по адресу Солнечный бульвар, 11 в Советском районе – яркий пример широко представленного в Красноярске жилого фонда, домов-общежитий. Их характерная особенность – небольшие по квадратуре жилые помещения и большие площади мест общего пользования. О специфике управления такими домами и вариантах решения проблемы неплатежей журнал «ЖКХ Сибири» поговорил с генеральным директором УК «Ника» Еленой Свириной.

К управлению домом команда специалистов ТСЖ под руководством Елены Свириной приступила в середине 2012 года. Четыре года спустя, в середине 2016-го, произошла смена юридического лица – была учреждена УК «Ника». Главная цель этих перемен – расширение поля работы по управлению жилыми домами (согласно закону, вышедшему в 2012 г., ТСЖ не может принимать в управление новые дома).

Елена Ивановна, со стороны обывателя кажется, что управлять работой одного дома гораздо проще, чем работой двух и более домов. Почему вы рассматриваете возможность взять в управление и другие жилые дома?

Должна быть перспектива роста, потому что управлять одним домом – это, к сожалению, нерентабельно. Это одна из причин, но есть и другие. Небольшая жилая квадратура дома-общежития не позволяет УК нанимать работников на полный рабочий день. И без того маленький коллектив, который несет на себе весь груз ответственности, состоит в основе своей из специалистов-совместителей. Если в управлении УК будет несколько домов, это позволит нам нанимать сменных специалистов: сейчас у нас один сантехник и один электрик, а хотелось бы иметь, как минимум, двух на случай болезни или отпуска специалистов. На сегодня в управлении УК «Ника» находится один дом, но мы работаем над тем, чтобы расширить это количество.

К управлению домом по адресу Солнечный бульвар, 11 наш коллектив приступил семь лет назад. Здание специфичное – это дом-общежитие: небольшие по площади жилые помещения, которые не имеют санузлов и ванных комнат – все это находится в местах общего пользования. Специфичный и контингент – в основном это аренда, на которую сейчас приходится более 65% жильцов.

Какую специфику в эксплуатации и управлении домом накладывают эти особенности?

К сожалению, многие жильцы ко всему, что их окружает, относятся потребительски. Даже если мы говорим о собственниках жилья, которые не сдают комнаты в аренду, а сами в них проживают – и они в массе своей ограничиваются своими дверьми и живут по принципу «Моя хата с краю, ничего не знаю». Думаю, это общая для Красноярска проблема, касающаяся 70–80% основного жилого фонда. В чем причина? Как только произошли законодательные изменения – квартиры стали находится в собственности людей, жильцы перестали беречь то, что относится к общедомовому имуществу. С плеч людей сняли груз ответственности, а нет ответственности – нет и обязательств.

Как УК пытается доносить до людей мысли о том, что и общедомовая территория – это также сфера ответственности жильцов?

Идем на диалог, пытаясь объяснить зачастую прописные истины. Увы, но слушать и слышать готовы далеко не все, а периодически появляющиеся в законодательстве нововведения играют на руку не управляющей компании, степень ответственности которой только увеличивается, а тем жителям, кто привык подходить к вопросу содержания жилого фонда бесхозяйственно. В итоге, все усилия УК по поддержанию в доме уюта вылетают в трубу. Вот несколько примеров. В 2013 году силами управляющей компании в жилом доме была установлена новая входная дверь – это автоматически преградило вход в дом посторонним лицам, жильцы почувствовали бОльшую безопасность и уют. Но прошло совсем немного времени и все вернулось на круги своя – люди начали подкладывать под дверь кирпичи, дверь «повело» и она постепенно начала выходить из строя. И это притом, что дверь была установлена на средства УК, с жильцов мы не собрали ни копейки, а чипы для входной двери были заказаны по минимальной даже по тем временам цене – 30 рублей!

Есть и другие примеры. В 2013 году были поменяны окна в подъезде, в 2014-м – установлены новые почтовые ящики, в 2016-м сделан ремонт в подъезде – потолки и стены были заштукатурены, побелены и покрашены, лифтовые кабины заново облицованы, заменены светильники на площадках. Словом, постепенно, год за годом, начиная еще с ТСЖ, мы планомерно занимались ремонтом и обустройством дома и общедомовых территорий. Однако проходит совсем немного времени и из-за халатного, а в ряде случаев и вредительского отношения жильцов, общедомовое имущество приходит в негодность. Причем в основе своей все эти работы выполнялись не за счет средств жильцов, а за счет средств, полученных от аренды (УК сдает площади в аренду провайдерам, сотовым операторам и проч. – Прим.ред.). Благодаря этим средствам нам какое-то время удавалось работать и даже обустраивать дом, но сегодня из-за роста неплатежей все съедают долги, а управляющая компания работает в минус.

Насколько остро на сегодня в УК «Ника» стоить проблема неплатежей?

С осени 2014 года, когда экономическая ситуация в стране начала резко ухудшаться, долги начали планомерно расти. На данный момент задолженность жителей – 2,5 млн руб. В основе своей это денежные средства, которые необходимо заплатить за тепловую энергию.

И это притом, что в прошлом году УК ушла из «КрасКома» в «РТК», заключив прямой договор с производителем тепла (котельной). Все для того, чтобы сократить расходы на тепло – стоимость гигакалории тепла в «РТК» была на 1 тыс. руб. меньше. Жильцы это почувствовали и оценили то, что квартплата уменьшилась. Но ведь это не повод не платить за жилье!

Как бы ни старалась управляющая компания оплачивать долг за тепло, зимний период «съедает» все. Начисления ежемесячно составляют порядка 500–580 тыс. руб., платежи жильцов – 350–450 тыс. руб. С этих средств оплачивается электроэнергия, вода, прочие расходы; все, что остается – перечисляется на оплату тепла. Но средств в любом случае не хватает, хотя мы стараемся договариваться о рассрочках с ресурсоснабжающими организациями, договариваемся об авансовых платежах с арендаторами. Это могут быть платежи и за шесть, и за десять месяцев вперед, но получив эти деньги, мы отправляем их не на развитие или ремонт дома, а на оплату коммуналки.

Как вы сегодня работаете с должниками?

В основном это суд, который, разумеется, предваряют попытки решить все мирным путем. В редких случаях сделать это получается, чаще же приходится решать вопрос через суд.

Это болезненная и неприятная тема, но других выходов нет. УК как могла уже оптимизировала все расходы, в том числе и свои собственные. Если сравнить нас с соседними УК, которые управляют такими же, как наш, домами, то наш тариф будет значительно меньше: 47 рублей за кв.м. против 65 рублей за кв.м. жилой площади.

Елена Ивановна, вы ни первый год работаете в сфере ЖКХ, на ваш взгляд, можно ли как-то уменьшить неплатежи?

Решение проблемы, на мой взгляд, кроется в сфере трудового законодательства – сегодня слишком много людей не имеют официальных доходов, а потому с них непросто взыскать неплатежи. В то же время, не могу ни отметить позитивные сдвиги в законодательстве. Сроки, которые сегодня уходят на взыскание задолженности, значительно уменьшились – раньше на это требовалось от 8 месяцев до 1,5 лет. Однако до тех пор, пока не изменится трудовое законодательство, взимать задолженности будет весьма непросто.

Есть и еще один немаловажный момент – негативное информационное поле, которое сложилось в Красноярске вокруг сферы ЖКХ, и в частности – ТСЖ и управляющих компаний. Общаюсь с коллегами из других регионов Сибири во время учебных семинаров и должна с сожалением констатировать, что в Красноярске, не в последнюю очередь благодаря СМИ, ЖКХ – это «жареная» тема. Да, есть УК, которые случайно или намерено допускают ошибки в своей работе, но ситуация нагнетается вплоть до массовой истерии: люди уверены, что все УК собирают деньги для того, чтобы положить их себе в карман. Плюс, мало кто по-настоящему разбирается в сфере ЖКХ. Поэтому буквально на пальцах приходится разъяснять, что в первую очередь более 2/3 денежных средств в квитанции – это коммунальные платежи. Оставшаяся 1/3 – средства, которые идут на оплату работ сторонних организаций (вывоз мусора, лифтовое хозяйство и проч.), налоги и отчисление в различные фонды, зарплату работников. И только то, что остается после этого идет на развитие предприятия, то есть на проведение плановых и предупредительных ремонтных работ. К сожалению, в нашем случае на эту статью практически ничего не остается – работаем в минус.

Как ситуация с ремонтными работами складывается в этом году – на какие цели будут направлены средства и как УК планирует изыскивать денежный ресурс?

В этом году традиционно будут проведены плановые мероприятия по подготовке к отопительному сезону и текущие мероприятия по замене расходных материалов в местах общего пользования – замена раковин, смесителей, сифонов, лампочек и проч. Что касается денежных средств, при долге за тепло в 2,5 млн руб. изыскать их крайне сложно. Сейчас буквально по крупицам собираем средства на ремонт межпанельных швов. Постараемся отремонтировать как минимум 100 погонных метров – и это только аварийные швы, а не профилактические работы.

Как вы оцениваете закон о переходе на прямые платежи – сможет ли он исправить ситуацию с неплатежами?

С одной стороны, закон несет позитивные изменения – снимает груз ответственности с УК за вопрос платежей: работа с физическим лицом становится задачей РСО. Но есть и подводные камни: ответственность за качество поставляемого ресурса несет управляющая компания. К примеру, если ресурсоснабжающая организация поставит нам ржавую воду, отвечать за это будем мы. В случае нашего дома-общежития есть и другие нюансы: один электрический счетчик фиксирует информацию из нескольких жилых помещений, а водосчетчики установлены в местах общего пользования. И чтобы обрабатывать эту информацию РСО должна будет заключить договор с УК. В Красноярске уже появились управляющие компании, которые перешли на прямые договоры с РСО, но речь о домах, где счетчики установлены в каждом жилом помещении, или частных сектор. Принесет ли этот закон пользу в случае такого специфического дома как наш – а такого жилого фонда в Красноярске очень много – это пока вопрос открытый.

Рекомендуем