Новый закон о долевом строительстве: что меняется для застройщиков и дольшиков

текст: Анастасия Майорова, фото: www.gettyimages.com

В следующем году на строительном рынке произойдут значительные перемены, а все из-за поправок в закон «О долевом строительстве».

В следующем году на строительном рынке произойдут значительные перемены, а все из-за поправок в закон «О долевом строительстве». Застройщики больше не смогут привлекать деньги инвесторов напрямую. Все сделки будут заключаться с использованием эскроу-счетов. По замыслу авторов закона, это поможет защитить граждан, решивших вложить средства в долевое строительство, от обмана со стороны недобросовестных компаний.

Посредник между покупателем и застройщиком

Новшества вступили в силу с 1 июля 2018 года. Однако у застройщиков и покупателей есть год для того, чтобы опробовать нововведения. Во время переходного периода – с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года – можно будет по-прежнему использовать старый механизм привлечения средств граждан в строительство наряду с новым – с помощью эскроу-счетов. Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до выполнения определенных обязательств. В данном случае – до момента завершения строительства дома. Таким образом, с 1 июля 2019 года между застройщиком и участником долевого строительства появится обязательный посредник – банк.

Строительные компании должны будут открывать банковский счет по каждому разрешению на возведение дома в уполномоченном банке. На счет участники долевого строительства будут перечислять денежные средства, однако застройщик сможет получить их только после сдачи объекта. Пока деньги покупателей будут лежать на счетах эскроу, банки будут выдавать строителям кредиты в рамках проектного финансирования (один из видов банковского кредитования, при котором деньги выдаются целевым образом под конкретный проект; источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом). Банки должны будут контролировать расходование средств застройщиком. В случае если возникает подозрение, что средства могут быть направлены не на строительство объекта, кредитное учреждение вправе отказать в проведении операции. Планируется, что средства дольщиков смогут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом.

Также предполагается, что застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств, и это тоже должно в какой-то степени служить показателем устойчивости компании. Получить разрешение на строительство можно будет в том случае, если компания имеет собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта.

Если застройщик не завершит строительство, то покупатель может рассчитывать на возврат вложенных средств или на то, что банк привлечет к достройке дома новую компанию. На эскроу-счета также распространяется система страхования вкладов, возмещение по ним составит до 10 млн руб., а не так, как по обычным вкладам – до 1,4 млн руб.

Планируется, что к концу 2020 года доля сделок в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов достигнет 95%. Участники рынка говорят, что новый механизм привлечения средств дольщиков, безусловно, дает покупателям гарантию того, что их деньги пойдут на строительства дома. Это должно повысить доверие к застройщикам и вызвать оживление на строительном рынке. Впрочем, нельзя исключать и недобросовестность в банковской сфере. Поэтому эксперты считают важным для покупателей недвижимости обращать внимание на кредитное учреждение, в котором будет открыт эскроу-счет.

Все участники рынка – и застройщики, и банкиры – сходятся во мнении, что переходный период необходим, чтобы адаптироваться к новым условиям и отладить взаимодействие между всеми сторонами. Некоторые строительные компании уже начали готовиться к работе в новых условиях. Пересматривают правила работы и банки. Кредитные учреждения начали предлагать застройщикам различные продукты и индивидуальное банковское сопровождение по проектам. Участники банковского сектора говорят, что нововведения позволят застройщикам финансировать свои проекты, не дожидаясь средств дольщиков. Также не будет необходимости продавать квартиры со скидками ради привлечения новых средств на достройку объекта.

Подводные камни

Несмотря на определенные плюсы, экспертное сообщество не исключает, что поправки в закон «О долевом строительстве» приведут к сокращению числа строительных компаний на рынке. Ведь застройщик должен будет иметь собственные средства и быть готовым вернуть кредит банку. В то же время это может способствовать тому, что в строительной сфере останутся только крупные застройщики, уже проверенные временем. Впрочем, некоторые эксперты говорят, что пока давать какие-то прогнозы рано. Ведь даже многие крупные игроки, чтобы держаться на плаву, все время стремятся осваивать новые площадки и тем самым привлекать дополнительные деньги от участников долевого строительства.

В случае ухода некоторых застройщиков, снизится и предложение на рынке, а это, в свою очередь, может привести к росту цен на недвижимость. Такого мнения придерживается часть экспертов рынка. Игроки банковской сферы отмечают, что ставки по проектному финансированию чуть выше, чем по кредитам. А это значит, что новый механизм привлечения средств от граждан может увеличить себестоимость строительства. Застройщики будут компенсировать дополнительные затраты в виде процентов по кредитам путем увеличения стоимости квадратного метра.

Эксперты сходятся во мнении, что введение нового механизма финансирования в жилищном строительстве назрело уже давно. Из-за строительных компаний, обманывающих дольшиков, пятно ложится на всех участников рынка. Доверие покупателей снижается, а значит и сокращается число желающих вложить деньги в долевое строительство. К тому же крупные и ответственные застройщики вынуждены подключаться к решению проблем «обманутых дольщиков» – заниматься достройкой проблемных объектов.

Несмотря на то, что переходный период закончится 30 июня 2019 года, эксперты уверены, что купить квартиру в строящемся доме без использования эскроу-счетов будет возможно еще какое-то время. Проектов, которые начнут реализовывать до 1 июля 2019 года, будет достаточно на рынке. А новый механизм финансирования будет действовать только для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Другой вопрос: « что будет выгоднее покупателю – участвовать в старой схеме финансирования или вложить средства в строительство дома по новым условиям». 

Рекомендуем