Долевое строительство по новым правилам

текст: Анастасия Майорова, фото: shutterstock.com

316

С 1 июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. При этом проекты, соответствующие определенным критериям, будут достраиваться по старым правилам с прямым привлечением средств дольщиков. Минстрой России называет степень строительной готовности на уровне 30% главным критерием для таких проектов.

Порог уровня строительной готовности строящегося дома, чтобы к нему не применялось нововведение, сейчас определен Минстроем на уровне 30%. Первый критерий – готовность объекта, насколько инвестор сам вложился в строительство, каков процент готовности его проекта. Второй критерий – какое количество людей вложили в эту стройку свои собственные деньги. Чем выше показатели по данным критериям, тем больше шансов, что проекту будет разрешено достраиваться по старым правилам.

При возведении крупных микрорайонов будет учитываться готовность не только отдельных домов, но инфраструктуры, чтобы вынести решение, продавать ли там квартиры дальше через договоры долевого участия или же все-таки нужно применять банковское сопровождение и, соответственно, эскроу-счета.

В 2018-м зафиксирован рекордный рост рынка ипотечного кредитования.
По состоянию на 1 ноября выдано 1,17 млн кредитов на общую сумму
2,37 трлн рублей. Это выше аналогичного периода 2017 года на 44,4% в
количественном и на 58,2% в денежном выражении.

К примеру, в проекте продано 10% квартир, а, например, критерий требует продаж на уровне 30%. В этом случае застройщики могут начать применять различные схемы, перепродавать жилье по переуступке, демпинговать и продавать ниже себестоимости, лишь бы продать квартиры до 1 июля 2019 года и не применять эскроу. Формально они будут соответствовать критериям неприменения проектного финансирования, а фактически – нет. Поэтому важной задачей станет определение степени строительной готовности, которая позволит сохранить прежнюю схему финансирования стройки.

На заседании президиума Гос­совета, которое прошло в феврале 2019 года в Казани, было сделано предложение разрешить регионам по соглашению с федеральным правительством самим определять порог готовности и количества договоров долевого участия в девелоперских проектах. Единственное условие – регионы должны финансово гарантировать свои обязательства и быть готовыми самостоятельно достроить проблемные дома, чтобы не получить в итоге неоконченные строительные объекты и соответственное количество обманутых дольщиков. Если регион хочет разрешить тем или иным застройщикам достраивать свои жилые комплексы по старым правилам, то необходимо подписать соглашение, в котором будут указаны конкретные сроки окончания строительства.

Строительство многоквартирных домов (МКД) будет осуществляться на собственные средства компаний или банковские кредиты. Новые договоры участия в долевом строительстве должны заключаться только при условии уплаты взноса в компенсационный фонд по ставке 1,2% (от каждого договора долевого участия). Фонд защиты прав граждан (участников долевого строительства) сможет проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков для своевременного выявления неплатежеспособности.

В 2018 году, по предварительной оценке, ввод жилья составил около 75 млн м2. Это меньше, чем в предыдущие годы, и связано с последствиями кризиса в экономике в 2014–2015 годах. Изменение законодательства регулирующего долевое строительство, несомненно повлияет на объемы вводимого жилья и на первых этапах приведет к снижению объемов строительства. Себестоимость стройки растет гораздо быстрее, чем цена, ограниченная покупательной способностью, поэтому слабые компании, а также компании, работающие с низкой маржинальностью или даже с отрицательным результатом, будут вынуждены уйти со строительного рынка.

В Минстрое уверены, что после того, как рынок очистится и система заработает, произойдет увеличение роста объемов и задачи, поставленные в указе президента, будут выполнены. Речь идет о строительстве 120 млн м2 жилья в год к 2024 году. 

Рекомендуем